ITBI deve ser calculado sobre o valor de compra do imóvel, segundo STJ.

O que é?

O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transferência onerosa de bens imóveis, de direitos reais sobre imóveis e cessão de direitos.

O fato gerador do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro imobiliário, como já tratamos em nosso outro artigo “Quando deve ocorrer o pagamento do ITBI”.

A grande novidade neste assunto está no recente julgado do STJ, onde por unanimidade, decidiu que o ITBI deve ser calculado com base no valor de mercado, ou seja, no que foi realmente pago no negócio.

Afirmou ainda que não deve ser usado como referência o valor fixado pelas prefeituras para o cálculo do IPTU, que pode ser maior do que o valor efetivamente pago pelo comprador.

Sendo assim, foram fixadas as seguintes teses: (i) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU; (ii) O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastada pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio; (iii) o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI.

A partir deste julgamento devemos fazer algumas reflexões diante da mudança imposta, já que de acordo com o Código Tributário Nacional, a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Entretanto, com este julgamento acaba por refletir uma significativa mudança na postura de como o ITBI vinha sendo calculado e exercido pelos Fiscos municipais, passando a valer como base de cálculo do ITBI o valor da transação declarada pelo próprio contribuinte, não estando vinculada ao valor venal do IPTU.

Tomando como exemplo a compra e venda, a base de cálculo do ITBI é, em regra, o preço declarado pelas partes no negócio jurídico celebrado.

As partes são livres para fixar o preço no contrato de compra e venda, o que pode sofrer influência de inúmeras situações, como a localização do bem e a condição financeira do vendedor no momento do negócio.

Porém, o valor dos bens imóveis é determinado pelas condições de mercado e não necessariamente condiz com o preço praticado.

Em tais hipóteses, não se pode presumir a má-fé do contribuinte, por isso, se o município não concordar com o valor declarado, deverá abrir um processo administrativo para arbitrar nova base de cálculo do ITBI.

Logo, não poderá o município fixar previamente a base de cálculo do ITBI utilizando o valor venal como referência, servindo como uma espécie de tabela de valores pré-definida pelo fisco.

Ou seja, o município estipula a partir de seu critério qual o valor da base de cálculo do ITBI, sendo que muitas vezes os contribuintes acabam pagando valores superiores ao próprio negócio feito, quando os negócios são feitos abaixo do valor venal.

Como o caso foi decidido pelo STJ em sede de recurso repetitivo, a decisão deve ser obrigatoriamente observada por todo o Poder Judiciário.

Contudo, não vincula a administração pública, o que dá brecha para os municípios continuarem com a prática, adotando uma base de cálculo prévia.

A verdade é que poucos contribuintes reclamam e correm atrás dos seus direitos, o que acaba por compensar a conduta adotada pelos municípios.

Por fim, é aconselhável que sempre que ocorrer casos semelhantes, procure um advogado e esteja atento aos valores cobrados pelo Município, já que eles devem estar de acordo com o negócio firmado entre as partes.

Nós, do Barros e Haas Advogados, estamos aqui para ajudá-los a encontrar as melhores soluções.

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